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Rassegna stampa

Il Sole 24 ore

01/03/2012

analisi

GERMANIA, IL «PORTO» D'EUROPA

di Giovanna Mancini

Ospite d'onore alla fiera, è il mercato più sicuro del continente: dopo un 2011 da record, buone attese per il 2012

Nonostante qualche tentennamento e alcune divergenze tra Angela Merkel e Nicolas Sarkozy, il rapporto e l'intesa tra Francia e Germania sembrano sempre più stretti in questi difficili tempi di crisi dell'euro e dei mercati finanziari.
Anche il mondo del real estate si muove in questa direzione e, forse non a caso, la Repubblica Federale tedesca sarà il Paese ospite d'onore al Mipim. Ma le ragioni non sono ovviamente solo di natura diplomatica o istituzionale: la scelta di mettere la Germania al centro di convegni e dibattiti è motivata, dicono gli organizzatori del Mipim, dalle ottime performance registrate da questo Paese nel settore immobiliare nel 2011 e dalle prospettive positive per il 2012, nonostante la difficile congiuntura economica e finanziaria che sta colpendo l'Europa.
A testimoniarlo sono i dati pubblicati da Cushman&Wakefield, Bnp Paribas Real Estate e CB Richard Ellis, tutti concordi nel descrivere un mercato immobiliare tedesco vivace e, soprattutto, stabile: un «porto sicuro», dunque, in cui può rivelarsi strategico dirigere i propri investimenti in questi anni di turbolenze. I fondamentali sono solidi: l'andamento del Pil ha segnato un +3,7% nel 2010, un +3% nel 2011 e anche nel 2012 si manterrà positivo, sebbene in misura minore (+0,6 per cento). Ma la forza della Germania, concordano gli analisti, è soprattutto nella tenuta del mercato domestico, che compenserà gli effetti della recessione attesa in molti Paesi europei. La disoccupazione è prevista in calo, mentre i salari in lieve aumento, così da trainare i consumi interni. E questo spiega la dinamicità degli investimenti immobiliari in particolare nel settore retail, che nel 2011 si è dimostrato il più vivace, (si veda l'articolo sotto) e che tale si confermerà anche nell'anno in corso.
Scendendo più nel dettaglio, il 2011 è stato per la Germania un anno record per gli investimenti nel mattone, pari a circa 23 miliardi di euro (23,5 secondo Bnp Paribas, 22,6 secondo Cbre), in crescita del 18-20% rispetto al 2010. Dati tanto più significativi se si considera la situazione economica generale e il fatto che solo il 2006 e il 2007 (ovvero i due anni del boom immobiliare per eccellenza) avevano segnato risultati migliori. È importante notare che quasi la metà degli investimenti è avvenuta in cinque città (Berlino, Amburgo, Düsseldorf, Francoforte e Monaco di Baviera), a conferma che quello tedesco è un mercato diffuso, e pertanto più stabile e sicuro per gli operatori.
Questa caratteristica di solidità, secondo gli analisti di Bnp Paribas Real Estate, emerge da altri due dati emersi con evidenza nel 2011: la forte presenza – superiore a quella di altri Paesi europei – di investitori privati, che con quasi 2,5 miliardi di capitali allocati rappresentano il 12,5% del volume complessivo delle operazioni, secondi solo ai Fondi specializzati. E in secondo luogo, l'elevata incidenza delle transazioni di categoria media, che rappresentano il 20% del totale degli investimenti, contro il 30% rappresentato dalle operazioni più importanti (oltre i 100 milioni).
Il segmento che ha raccolto più investimenti lo scorso anno, come accennato, è quello del retail, che attrae una buona fetta degli investitori stranieri (soprattutto fondi). Ma anche gli uffici hanno registrato performance positive (+18%) e, con un totale di oltre 7 milioni di euro mettono a segno il 30% degli investimenti complessivi (dati Bnp Paribas). La città più dinamica, nel segmento dirigenziale, è stata Monaco, seguita a una certa distanza da Berlino, Amburgo e Francoforte. I rendimenti (attorno al 5,5%) sono stabili, sebbene gli analisti concordino nel prevedere un aumento dei canoni di affitto per la fascia prime location, dovuto soprattutto a una riduzione dell'offerta a fronte di una domanda ancora sostenuta. La vacancy rate, sottolineano da Cushman&Wakefield, è infatti scesa progressivamente nel corso del 2011 in tutte le città, anche se in parte la domanda sarà assorbita dall'arrivo sul mercato di nuovi spazi: si prevede infatti il termine di un terzo degli 1,6 milioni di metri quadrati in costruzione a fine anno e destinati appunto al comparto uffici.
Infine un cenno almeno va fatto alla provenienza degli investitori: per la maggior parte (oltre il 70%, con il 40% del volume investito) sono tedeschi, ma crescono gli internazionali, in particolare da Nord America e Regno Unito. Ancora marginali sono gli investitori che operano da Medio Oriente (2%) e Asia (1%), anche se – notano da Bnp Paribas – si registra una crescente attenzione da parte dei fondi sovrani di Corea del Sud, Malesia, Cina, Singapre e Medio Oriente.
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«country of honour»: germania protagonista



Un Paese al Mipim

appuntamenti
Attesi in fiera 2.200 espositori tedeschi attesi di 750 società. In programma seminari e convegni dedicati al mercato immobiliare tedesco. Tra gli ospiti di prestigio, l'ex ministro del esteri Joschka Fisher, che parlerà giovedì 8 marzo alle 10.

i progetti in vetrina
Tra i principali progetti che saranno presentati, si segnalano il complesso multifunzionale MainTore lo shopping mall Sktline Plaza, entrambi a Francoforte. A Stoccarda invece il progetto Stuttgart21 prevede la realizzazione di diversi complessi residenziali e lavorativi nei prossimi 20 anni.

Giovanna Mancini

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